Quem nunca escutou frases como “meu condomínio está tanto” ou “moro no condomínio tal”, mas afinal, o que é de fato um condomínio? Leia mais um Guia Prático com dicas sobre viver em condomínio.

O que é?

Em termos legais, de acordo com nossa constituição, condomínios são bens nos quais duas ou mais pessoas utilizam uma parte definida em contrato.
No mundo imobiliário, usamos o termo em referência aos espaços geográficos com conjunto de apartamentos ou casas.
Chama-se condomínio também a taxa paga mensalmente para usufruir desse ambiente e sua estrutura.
Hoje vamos abordar “condomínio” do ponto de vista físico e estrutural.

Tipos de Condomínio

Horizontal (casas)
Vertical (prédios)
Residenciais
Comerciais

Como funciona?

Você só se torna um condômino (pessoa participante do condomínio) ao adquirir contratualmente parte de uma unidade privativa e, assim, ganhar o direito de usar suas dependências particulares e áreas comuns.

Regras

Sim, morar em condomínio quer dizer viver sob muitas regras. Uma vez instalado em sua propriedade, o primeiro passo é conhecer as regras da convenção do condomínio e seu regimento interno. O condomínio também está sujeito à legislação comum do Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64.
Todos os condomínios possuem regras previstas em lei e outras definidas em reuniões gerais que são comandadas pela figura do síndico, pessoa eleita em votação pelos condôminos presentes nesses encontros.
Como condômino, além de ter que seguir essas regras, você deverá pagar a conta mensal, que é a divisão proporcional ou igual dos custos do condomínio entre seus moradores, também conhecido como rateio.
Uma vez pago esse valor, é responsabilidade da administração fazer a manutenção e eventuais melhorias no local.
O não cumprimento das regras por parte dos condôminos pode gerar punições, desde multas de até cinco vezes o valor do condomínio (mensal) até processos judiciais, conforme a justiça comum.

Convenção do condomínio

Compete à convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos e deveres fundamentais do condômino. A convenção é elaborada assim que o imóvel é liberado para moradia (inaugurado), e quando aprovada por pelo menos 2/3 dos proprietários, passa a valer entre os condôminos. Para alterações na convenção, também é necessária a aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos. Esse documento determina o que poderá ser decidido pelas assembleias (gerais, ordinárias e extraordinárias), qual será a forma de convocação para essas assembleias e qual o número mínimo de participantes para cada tipo de decisão. A convenção ainda determina qual será a penalidade (multa ou advertência) aplicada aos casos de desrespeito ao regimento interno e o como será o rateio das despesas a serem pagas pelos condôminos.

Regimento Interno

O regimento interno estabelece as regras de convivência entre os condôminos, determinando as regras de utilização das áreas comuns do condomínio (área de lazer, elevadores e portões de cesso, por exemplo).

Deveres do condômino

Além de cumprir a convenção e o regimento do condomínio, os condôminos devem respeitar o Código Civil.
Se as cobranças condominiais mensais não forem pagas, o condômino poderá ser obrigado a pagar o valor com multa de até 2% do valor do condomínio acrescido de juros.
Não é permitido fazer mudanças no imóvel que alterem a fachada do edifício. O mesmo se aplica às áreas comuns. Por exemplo, envidraçar a varanda é uma mudança que deve ser previamente autorizada pelo condomínio. Antes de iniciar qualquer obra no apartamento, o síndico deve ser comunicado.
Não é permitido mudar a finalidade do imóvel, ou seja, montar um escritório comercial em um imóvel residencial ou fazer um escritório de moradia em um prédio comercial.

Problemas Mais Comuns

Os problemas mais comuns de quem compartilha um condomínio são:

Baixa adesão nas Assembleias Gerais;
Mau uso e/ou depredação das áreas comuns;
Descumprimento de regras (excesso de barulho, circulação de animais de estimação em áreas inapropriadas, uso de garagem e elevador, uso das áreas de lazer por visitantes etc.);
Discordância na definição de custos e gastos;
Inadimplência.

Como Resolver

O senso de coletividade é o mais importante, afinal, cada pessoa dentro de um condomínio tem seu estilo de vida e seus costumes.
Prefira dialogar para tentar resolver algum problema, evite se indispor desnecessariamente com seus vizinhos.
Caso necessário, reporte ao síndico ou administradora do condomínio em um comunicado oficial, assim terá a segurança de um documento registrado se precisar provar algo.